ЖСК при банкротстве застройщика: плюсы и минусы

Проблема, которая потребовала законодательных урегулирований – это обманутые дольщики строительных компаний. Для участников долевого строительства порой остается единственный выход, чтобы получить ключ от квартиры, доверить завершение стройки жилищно-строительным кооперативам, так как настоящий застройщик может объявить себя банкротом в любой момент. Федеральный закон № 175, вступивший в силу с июля 2018 года, установил ограничения для использования кооператива как механизма доведения строительного объекта до сдачи. От внутренних противоречий в законодательном акте возникли плюсы и минусы при допущении организации ЖСК.

Как создают ЖСК при банкротстве застройщиков

При процедуре банкротства застройщиков, дольщики должны быть оповещены об этом в течение 5 дней. В тексте сообщения описывают права долевых участников с наличием преимуществ по защите вложенных в строительство средств. Когда остается незавершенное строительство, действующие в нем лица могут создать ЖСК, если согласны с дополнительными расходами.

Формируют кооператив, соблюдая условия:

1. По стоимости недостроенный дом не больше 5%, чем задолженность перед дольщиками.
2. Застройщик имеет средства в достаточном количестве, чтобы погасить обязательства первоочередных участников.
3. «Незавершенка» не находится в залоге или кредитор согласен на передачу остаточного строительства в ЖСК.
4. Все пайщики будут обеспечены квартирами.

Когда компания не рассчитывается со всеми кредиторами после получения прав на недостроенное здание, эту сумму собирают члены ЖСК, чтобы сделать вклад на депозитном счете. На плечи дольщиков ложатся затраты по оплате всех долгов разорившейся строительной фирмы и завершение постройки до её ввода в эксплуатацию. Создают кооператив из участников в долевом строительстве в следующем порядке:

1. Собирают на собрание инициативную группу.
2. Фиксируют в протоколе о принятом решении – создать ЖСК.
3. Выбирают руководство с председателем.
4. Разрабатывают и утверждают Устав кооператива.
5. Определяют суммы по вступительным взносам с порядком зачисления.
6. Регистрируют кооператив.
7. Подают заявление в арбитраж с ходатайством о передаче замороженного объекта для продолжения строительства в ЖСК.

В суде назначают арбитражного управляющего, который будет регулировать ход процесса на законодательном уровне, обозначит порядок расчетов с несогласными дольщиками продолжать строительство.

После регистрации кооператив становится в статусе юридического лица, должен:

1. Вести бухгалтерский учет.
2. Платить налоги.
3. Сдавать отчеты.

Устав разрабатывают по типовой форме, где указывают все основные положения в отношении:

1. Обязанностей перед пайщиками.
2. Прав членов ЖСК.
3. Работы ревизионной комиссии.
4. Приема и исключения членов кооператива.

В ходе постройки Устав можно изменить, если решит собрание и внесет такие пункты в протокол. О каждом подобном действии сообщают всем членам кооператива. Следует учесть, что при незавершенном строительстве, этот объект перейдет в собственность дольщиков, если будет положительным решение Арбитражного суда. После удовлетворения требований заявителей в суде, дом нужно зарегистрировать. Поправки Федерального закона №214 дают право оставаться на рынке ЖСК, созданным до июля 2018 г., остальные образования не могут принимать участие в строительстве.

Плюсы от создания жилищного кооператива

Приобретая право на недостроенное здание, дольщики получают первое преимущество – объект будет выведен из конкурсной массы. Этот дом нельзя выставлять на торги, чтобы удовлетворили свои требования другие кредиторы. Собственники недостроя сами выбирают, на что решиться – оформить денежный возврат или дождаться квартиры.

Члены ЖСК:

• Становятся законными участниками строительства.
• Доводят до завершающей стадии дом с помощью новых подрядчиков.
• Получают разрешение на введение в эксплуатацию построенную многоэтажку.
• Участвуют во всех вопросах, которые касаются судьбы жилья, имеют доступ ко всем сведениям о работе кооператива.
• Не платят налогов за внесенный пай.

Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, который для одних пайщиков может сложиться положительно для других отрицательно.

Отрицательные моменты ЖСК

Жилищные кооперативы имеют много негативных ситуаций, их стараются снизить различные законодательные положения, но пока без существенной эффективности.

К основным минусам относятся:

• Участники ДДУ оплачивают не только стоимость своей квартиры, но и компенсируют убытки от инфляции или ошибок генподрядчиков.
• Цены на жилье не фиксируются, могут возрасти к завершению постройки.
• В Уставе описаны внутренние правила кооператива, где отсутствует связь между пайщиками и новым застройщиком.
• ЖСК как заказчик отвечает за все промахи при возведении здания, что означает убытки будут оплачивать его члены или пайщики.
• Кооперативы не обозначают четкого срока сдачи объекта, такое возведение может продолжаться в течение нескольких лет без последствий.
• Продажу собственного пая нужно согласовать со всеми членами подобного сообщества.

Самостоятельное построение дома с помощью ЖСК дело хлопотное и долгосрочное. Кроме оплат, которые прошли по ДДУ будут дополнительные затраты на специалистов при привлечении профессиональных строителей:

1. Прорабов.
2. Отделочников.
3. Каменщиков.
4. Электриков.
5. Сантехников.

Поэтому увеличиваются цены и сроки «завершенки». Возможно потребуется помощь квалифицированных юристов для координации действий правления кооператива, чтобы пайщики не повторили своей участи и разорения.

Новость и рекомендации

Из новостных порталов СМИ стало известно, что 4 ноября 2019 года в 21-35 Президентом РФ был подписан закон о возмещении средств членам ЖСК, которые организованы на основании банкротства застройщиков. Пострадавшим от недобросовестных строительных компаний будет выплачена компенсация, по рыночной цене жилья, из средств специального фонда. Законодательный акт не предусматривает ограничений в отношении дат создания жилищных кооперативов.

Дольщикам же вне зависимости от законодательных актов, которым еще предстоит вступить в законную силу, нужно с осторожностью выбирать застройщиков, учитывать их предыдущие работы, обращать внимание на сдачу объектов без задержек и нареканий.