Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, плюсы и минусы

В нашей стране остро стоит проблема приобретения жилья. Одним из способов её решения является создание кооперативов – объединений будущих совладельцев объекта недвижимости. В России практикуется разделение на строительно-жилищные, жилищно-накопительные и жилищные кооперативы. Несмотря на похожие названия, в их статусе есть различия, напрямую влияющие на возможности участников. Нет однозначной оценки по поводу их эффективности.

Что такое жилищно-строительный кооператив

Понимание данного вопроса избавит от неприятных неожиданностей и переживаний. Чем является жилищно-строительный кооператив, раскрывает Жилищный кодекс. Он характеризует его как:

1. Объединение граждан на добровольной основе с целью приобретения жилья.
2. Юридическое лицо, созданное для строительства, реконструкции и управления жилым домом после завершения строительства.

Разрешение выдается на строительство только 1 объекта, его высота не может превышать 3 этажей. Ограничения по числу объектов и их этажности снимаются, если ЖСК создан согласно нормам закона о жилищном строительстве от 2008 года.

В чем плюсы участия

• Избавление от необходимости оформления ипотеки или потребительского кредита. Предполагается фиксированный размер выплат без начисления процентов и штрафов, а также оплаты услуг страховой компании.
• Срок строительства составляет 2-3 года при отсутствии форс-мажорных обстоятельств. Это займет намного меньше времени, чем участие в ипотечной программе.
• Использование формы ЖСК дает возможность избежать выплат в различные компенсационные фонды, как это происходит в случае с долевым строительством. В результате стоимость квартиры оказывается ниже.
• Участники ЖСК вправе получать всю интересующую информацию и принимать участие в решении текущих задач и вопросов. В результате пайщику проще контролировать деятельность, связанную со строительством. В случае с ДДУ в этом отношении он находится в менее выгодном положении.
• В случае банкротства застройщика, его отказа от выполнения обязательств или уклонения от них, кооператив вправе самостоятельно завершить строительство.
• Создание ЖСК не требует внесения уставного капитала.
• Размер взносов и сроки их внесения определяются членами кооператива.
• Право стать членом кооператива возникает с 16 лет, что дает возможность заняться решением жилищного вопроса, не ожидая достижения возраста, дающего право вступить в ипотечную программу (в среднем участие в ней разрешается с 21 года)
• Нет нужды собирать документы, подтверждающие платежеспособность, как в банке. Процедура вступления довольно простая.

В чем минусы участия в кооперативе

• Ограниченные возможности кредитования. Нет программ льготного кредитования, направленных именно на поддержку ЖСК. Рассчитывать приходится на потребительский кредит или материнский капитал (разрешение потратить средства капитала дает ПФ, и нет гарантий, что он согласится).
• Ошибки подрядчика, могут стать причиной дополнительных трат. По этой причине иногда невозможно заранее установить окончательную стоимость квартиры. При ДДУ недочеты, допущенные строителями, владельцев будущих квартир не касаются, и на стоимости не отражаются.
• Участникам кооператива приходится самостоятельно взаимодействовать со строительными компаниями и организациями выполняющие отдельные виды работ, а также с органами власти.
• Длительность строительства зависит от платежеспособности пайщиков, ведь их деньги — единственный источник финансирования.
• Организуя ЖСК, люди действуют на собственный страх и риск. Если правление действовало в полном соответствии с законом, претензии предъявлять некому.
• Продажа пая участника разрешена с согласия всех членов кооператива (созывается собрание). Переход пая оформляется протоколом собрания, поэтому не исключен риск мошенничества и других незаконных действий со стороны правления.
• Ответственность за ведение бухгалтерии, налоговой отчетности, оформление других документов ложится на членов кооператива, избранных в правление. Они не всегда компетентны и возникает риск дополнительных затрат в виде штрафов.
• Формально право собственности на квартиру и долю в общем имуществе дома возникает с момента постановки объекта на кадастровый учет и регистрации права. При этом их получение откладывается, если участником не внесена вся сумма стоимости пая.
• При довольно большой численности пайщиков становится трудно договариваться о решении по тому или иному вопросу, которое бы устраивало их всех.
• Если один из участников станет неплатежеспособным, обязанность оплачивать его долю расходов ложится на других членов кооператива. Выход из ситуации — поиск человека, который согласится выкупить пай.
• Труд членов правления, бухгалтера оплачивается за счет пайщиков. Тоже касается, например, найма юриста при возникновении спора с лицом, ведущим работы или должником – членом кооператива.

Выводы и рекомендации

1. Получить данные, подтверждающие существование кооператива (информация о регистрации юридического лица и учредителях выложена на сайте ФНС).
2. Попросить в кооперативе копию устава. Он составлен на основе типовой формы, но в неё всегда вносятся конкретизирующие изменения. Изучение документа поможет понять, по каким правилам организована жизнь кооператива.
3. Кооператив должен иметь: разрешение на строительство, проект дома, документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок. С документами ознакомиться желательно заранее.
4. Представители кооператива должны рассказать о размерах вступительного и членского взносов (они тратятся на организационные нужды), паевого взноса, порядке их оплаты.
5. Желающий вступить в кооператив подает заявление, правление его рассматривает, а собрание утверждает. Решение оформляется протоколом собрания, подписанный всеми его участниками.
6. Взносы должны выплачиваться лицом, получившим статус члена кооператива. Никаких денег заранее никому передавать нельзя. Все юридические лица обязаны принимать платежи исключительно через банковский счет.